„W Banku Spółdzielczym możemy bezpośrednio spotkać się z naszym opiekunem, którego najczęściej znamy osobiście" - rozmowa z Eugeniuszem Chodackim

Co oznacza IMS?

Eugeniusz Chodacki, Prezes Zarządu IMS Budownictwo: Podobno nic tak nie ciąży, jak sekret... Jednak chciałbym nie odkrywać tej tajemnicy i pozostawić ją w sferze niezaspokojonej ciekawości.

To proszę chociaż powiedzieć, jak powstała nazwa.

Nazwa IMS Budownictwo powstała w wyniku konkursu ogłoszonego wśród naszych pracowników i wspólników. Teraz już trudno mi powiedzieć, czyja propozycja zwyciężyła, ale okazała się strzałem w dziesiątkę. Więc dzisiaj każdy z nas chętnie przypisze sobie ten pomysł.

Dlaczego strzałem w dziesiątkę?

Ponieważ przez te wszystkie lata jest pozytywnie odbierana zarówno przez klientów, jak i kontrahentów biznesowych. Specyfika naszej działalności wymaga tworzenia spółek celowych dla kolejnych projektów. Nazywanie ich jest wygodne przy zastosowaniu podstawy „IMS Budownictwo”.

W branży deweloperskiej działają Państwo już ponad 10 lat. Jak wyglądał początek?

Wszystko zaczęło się od spółki Technobud Nowy Sącz, która działa w branży budowlanej od 2004 roku – zajmuje się projektowaniem i produkcją konstrukcji żelbetowych w obiektach przemysłowych, użyteczności publicznej i mieszkaniach wielorodzinnych. Chcieliśmy rozwijać i poszerzać naszą działalność. Jednym z pomysłów była właśnie branża deweloperska. Dysponowaliśmy odpowiednią kadrą i może nie największym, ale jednak solidnym doświadczeniem, dlatego rozpoczęcie działalności w sektorze budownictwa mieszkaniowego było oczywistością. I tak powstało IMS Budownictwo.

Planowaliśmy zacząć od niewielkiej inwestycji mieszkaniowej, bo duża niesie przecież ze sobą duże ryzyko biznesowe. Tak się złożyło, że znaleźliśmy działkę budowlaną, która dawała znacznie większe możliwości inwestycyjne, niż wstępnie zakładaliśmy. Trzeba więc było podjąć większe ryzyko. Jesienią 2007 roku zakupiliśmy działkę budowlaną przy ul. Przewóz w Krakowie i jednocześnie podjęliśmy decyzję o utworzeniu nowego podmiotu, który zajmie się działalnością deweloperską w zakresie budownictwa mieszkaniowego.

5 2

Podobno początki nie są łatwe. Jednak Państwu się udało.

2007 nie był najlepszym rokiem dla firm deweloperskich. Zwłaszcza takich, które w tej branży dopiero zaczynały. Mieliśmy opracowany plan działań, zaakceptowany projekt budowlany, zabezpieczone finansowanie, ale dochodziły nas wieści o zbliżającym się załamaniu na rynku mieszkaniowym. Widzieliśmy też, że inni deweloperzy spowalniają czy wręcz wstrzymują już rozpoczęte inwestycje. Na szczęście wygrało przekonanie oparte na doświadczeniu wyniesionym z dotychczasowej działalności, że kryzys po jakimś czasie się skończy. I rzeczywiście – załamanie ustąpiło, a rynek odreagował zwiększonym popytem na mieszkania. Nasze przewidywania spełniły się – wygraliśmy, bo mieliśmy już gotową ofertę. Zainteresowanie mieszkaniami w 2009 roku przerosło nasze oczekiwania.

Od ostatniego kryzysu sytuacja jest stabilna.

Sukces pierwszej inwestycji utwierdził nas w przekonaniu, że działalność w zakresie budownictwa mieszkaniowego należy kontynuować. W kolejnych latach wybudowaliśmy więc w Krakowie następne osiedla mieszkaniowe: Trzy Kolory (etap I i II) przy ul. Mała Góra, Parkowa Siódemka przy ul. Myśliwskiej oraz Kwartet Bieżanowski przy ul. Aleksandry. W roku 2012 rozpoczęliśmy realizację Pasażu Podgórskiego – czteroetapowej inwestycji w rejonie ulic Romanowicza i Zabłocie. Całość obejmuje około 800 mieszkań w zabudowie śródmiejskiej uzupełnionych powierzchnią handlowo-usługową. Obecnie realizowany jest ostatni, czwarty etap, który planujemy zakończyć w październiku br.

Przełomowy dla naszej spółki okazał się rok 2015. Rozszerzyliśmy wówczas działalność o inwestycje komercyjne. Wiązało się to z dużymi zmianami, m.in. w zatrudnieniu. Konieczne było utworzenie nowych działów odpowiedzialnych za budowę obiektów biurowych oraz ich komercjalizację. Jak dotąd z powodzeniem zakończyliśmy realizację jednego budynku biurowego o powierzchni prawie 12 tys. mkw. GLA – został już w całości wynajęty. Obecnie prowadzimy działania w kierunku sprzedaży tego obiektu, a w jego bezpośrednim sąsiedztwie rozpoczynamy budowę następnego biurowca.

Kiedy i jak rozpoczęła się Państwa współpraca z Bankiem Spółdzielczym w Limanowej?

Nasze pierwsze realizacje mieszkaniowe były finansowane przez BPS Oddział w Nowym Sączu. Współpraca z tym bankiem układała się – i nadal układa – bardzo dobrze, głównie dzięki dużej kompetencji i profesjonalizmowi obsługującego nas zespołu. W międzyczasie jedna z pracujących w tym zespole osób przeszła do Banku Spółdzielczego w Limanowej. Ponieważ dobrze orientowała się w potrzebach IMS Budownictwa, znała sytuację na rynku oraz nasze inwestycje i działalność, podjęliśmy decyzję o kontynuacji współpracy właśnie z Bankiem Spółdzielczym w Limanowej. W 2018 roku podpisaliśmy umowę kredytową na finansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego – budowy domu mieszkalnego wielorodzinnego we Wrocławiu przy ul. Krakowskiej. Zamknięcie tej inwestycji zaplanowaliśmy na koniec tego roku. Obecnie jest ona w finalnej fazie realizacji, a sprzedaż mieszkań praktycznie zakończyliśmy.

5 3

Jak dzisiaj układa się współpraca z BS-em?

Bardzo dobrze! Jesteśmy pewnym i rzetelnym kontrahentem. Cechuje nas ostrożne i rozważne podejście do inwestycji. Podejmujemy tylko te wyzwania, które nie są obarczone nadmiernym ryzykiem, dlatego nie narażamy banku na kłopoty, jakie ewentualnie mogłyby powstać przy utracie płynności finansowej w trakcie realizacji inwestycji.

Czy dostrzega Pan różnicę między bankiem spółdzielczym a komercyjnym?

Jest ona bardzo wyraźna. Dotyczy głównie sposobu kontaktowania się. W Banku Spółdzielczym możemy po prostu bezpośrednio spotkać się z naszym opiekunem, którego najczęściej znamy osobiście. Dlatego załatwienie każdej sprawy lub rozwiązanie problemu odbywa się bardzo szybko, z pominięciem poszczególnych komórek – zupełnie inaczej niż w scentralizowanych bankach komercyjnych. Ważne jest dla mnie, by wymagania określone przez bank na wstępnym etapie procedowania wniosku kredytowego były precyzyjne i nie zmieniały się w trakcie negocjacji. Szczególnie chodzi o to, żeby bank nie zaskoczył mnie dodatkowymi wymaganiami w chwili, gdy na zmianę jest już za późno i jestem zmuszony do zaakceptowania narzuconych warunków.

Jaka, Pańskim zdaniem, jest dzisiaj sytuacja na rynku mieszkaniowym?

Z jednej strony – bardzo dobra dla deweloperów, bo popyt na nowe mieszkania ciągle utrzymuje się na wysokim poziomie. Jednak od jakiegoś czasu rosną koszty: ceny działek, materiałów budowlanych, a przede wszystkim koszty pracy. Ten wzrost przekłada się z kolei na zwiększenie cen mieszkań, obniżenie marży dewelopera i obniżenie rentowności inwestycji. Trzeba pamiętać, że popyt na mieszkania nie będzie ciągle utrzymywał się na stałym wysokim poziomie.

Czym najskuteczniej zachęcić klientów do wyboru konkretnej oferty?

Odnosząc się do naszej pierwszej inwestycji, możemy stwierdzić, że sprawdziła się koncepcja budowania mieszkań o dopracowanym układzie funkcjonalnym. Wówczas – jeszcze na etapie prac projektowych – przez prawie trzy miesiące razem z naszym biurem projektowym analizowaliśmy i opracowywaliśmy korzystny układ funkcjonalny, zarówno mieszkań, jak i powierzchni wspólnych osiedla. Badając rynek krakowski, doszliśmy do przekonania, że będziemy projektować tylko lokale z odrębną jasną kuchnią. I tak w naszej inwestycji mieszkania jedno-, dwu- i trzypokojowe mają odrębną kuchnię, której powierzchnia umożliwia zorganizowanie jej na co dzień jako jadalni. Z dumą muszę powiedzieć, że te założenia zdały egzamin – nasze osiedle Mały Przewóz okazało się sukcesem biznesowym, a IMS Budownictwo stało się firmą rozpoznawaną na rynku i kojarzoną z ładnymi mieszkaniami oraz dobrze zorganizowaną przestrzenią wspólną w ramach osiedla.

Czy zdarzają się klienci z własną wizją układu mieszkania?

Oczywiście – i wychodzimy naprzeciw ich oczekiwaniom. Jeżeli zmiany, które chce wprowadzić nabywca, są technicznie możliwe i zgodne z prawem budowlanym, wykonujemy je. Dotyczy to zarówno układu pomieszczeń, jak i rozmieszczenia instalacji czy drzwi. Mieszkanie stanowi bardzo ważną inwestycję – zazwyczaj jest kupowane na długie lata, dlatego nabywca musi czuć się w nim komfortowo i swobodnie. A mieszkanie w możliwie największym stopniu powinno spełniać jego wymagania. Dlatego nasi pracownicy zawsze poświęcają dużo czasu na rozmowę z klientem, wsłuchują się w jego potrzeby, a jeżeli jest taka konieczność – służą fachową radą i pomocą. Obecnie panuje tendencja do aranżowania otwartych kuchni. Młodzi ludzie niechętnie gotują w domu. Coraz popularniejsze jest korzystanie z restauracji i barów, jadanie na mieście. W związku z tym nie ma potrzeby tworzenia osobnych kuchni. Staramy się sprostać wszystkim oczekiwaniom.

Plany na najbliższą przyszłość?

Pragniemy wyszukiwać miejsca ciekawe, z potencjałem. Prawie dwa lata temu nasza spółka kupiła teren budowlany w Katowicach – róg ulic Ściegiennego i Słonecznej – na którym obecnie realizujemy osiedle składające się z pięciu budynków wielorodzinnych, w sumie 211 mieszkań. W ten sposób zakres naszej działalności zwiększył się o kolejne duże miasto. Choć nie byliśmy całkiem przekonani do tego, że w Katowicach można odnieść sukces inwestycyjny, to na chwilę obecną przeważył optymizm. Budowa jest zaawansowana w nieco ponad 50 proc., liczba mieszkań objętych umowami deweloperskimi również przekroczyła połowę. Dlatego już pracujemy nad następną lokalizacją w Katowicach.

Inną ciekawą inwestycją, którą obecnie realizujemy, jest renowacja i rozbudowa zabytkowego, poprzemysłowego zespołu fabryki Peterseima w Krakowie. Planujemy tu urządzić niestandardowe powierzchnie biurowe. W tej chwili już 2,3 tys. mkw. tego obiektu udostępniliśmy pierwszemu najemcy. Przy tej okazji przekonaliśmy się, że obecnie panuje ogromne zainteresowanie najmem biur, których wnętrza i otoczenie znacznie różnią się od typowych, tak licznych na rynku.

Od roku 2014 spółka IMS Budownictwo realizuje również inwestycje mieszkaniowe we Wrocławiu. Nasze pierwsze osiedle w tym mieście – Krakowskie Tarasy – powstało przy ul. Krakowskiej, a na zakupionym obok tej realizacji terenie rozpoczęliśmy kilkuetapową zabudowę. W pierwszym etapie powstaje budynek mieszkalny wielorodzinny, w którego finansowaniu – za pośrednictwem Oddziału w Szczyrzycu – uczestniczy właśnie Bank Spółdzielczy w Limanowej. Następne etapy obejmują kolejne budynki mieszkalne oraz biurowiec i hotel. Te obiekty na razie są w fazie projektowej. Również we Wrocławiu w lokalizacji bliżej centrum, przy ul. Kościuszki, jeszcze w tym roku zamierzamy rozpocząć dużą inwestycję – na 350 mieszkań. Nie ukrywam, że w przypadku tej realizacji również liczymy na współpracę z Bankiem Spółdzielczym w Limanowej.

Jak wyobraża Pan sobie dalszy rozwój firmy?

Mieszkaniówka stanowi nasz podstawowy kierunek działalności. Pozostałe aktywności biznesowe prowadzimy dlatego, by nie ograniczać się do jednego sektora, bo może to być potencjalnie niebezpieczne w przypadku jego załamania. Cały czas doskonalimy się w projektowaniu i budowie mieszkań. Dążymy do tego, by oferować klientom coraz bardziej funkcjonalne przestrzenie. Śledzimy zmiany na rynku mieszkaniowym, podnosimy standard realizowanych osiedli, bo zależy nam na utrzymaniu dobrej opinii o firmie wśród naszych potencjalnych klientów.

Nie uważam, byśmy mogli nazwać się liderem rynku mieszkaniowego w miastach, gdzie prowadzimy działalność. Chyba zbyt późno rozpoczęliśmy działalność deweloperską, a nasz sposób inwestowania jest za mało agresywny, żeby walczyć o taką pozycję. Przede wszystkim chcemy być postrzegani na rynku mieszkaniowym jako firma godna zaufania, dzięki której klient spokojnie spełni swoje marzenie o nowym lokum, a potem zechce się pochwalić znajomym, że kupił mieszkanie właśnie w IMS-ie.